Koronavirüs salgını tedbirleri kapsamında kira sözleşmelerinin durumu –
İçinde bulunduğumuz dönem itibariyle çok sık sorulan sorulardan birisi de sağlık tedbirleri kapsamında bir kısım iş kollarına ait iş yerlerinin kapanmasına karar verilmiş olması sebebiyle bu iş yerlerine ilişkin kira sözleşmelerinden doğan yükümlülüklerin ne olacağı sorusudur. Bu nedenle bu kısa yazı ile koronavirüs salgını tedbirleri kapsamında kira sözleşmelerinin durumu ile ilgili kısa bir bilgilendirme amaçlanmıştır.
T.C. İÇ İŞLERİ BAKANLIĞI TARAFINDAN YAYINLANAN GENELGELER
Bilindiği üzere İç İşleri Bakanlığı’mızca koronavirüs tedbirleri kapsamında bir kısım iş kollarının faaliyet alanları daraltılmış, bir takım kısıtlamalara gidilmiş yahut tamamen durdurulmuştur. Bu genelgeler (yazının yayınlandığı tarih itibariyle) ticari taksiler (1), uçak ve otobüs seyahatleri(2), şehirler arası otobüs taşımacılığı(3), park-mesire alanı gibi yerler(4), pazar satış yerleri(5), marketler(6), lokantalar(7) hakkında yayınlanmış genelgeler olup bir kısmı ile ilgili ayrıca ek genelgeler de yayınlanmıştır.
Söz konusu genelgeler uyarınca faaliyeti durdurulan iş yerlerinin sözleşme ile kiralamış oldukları iş yerlerine ilişkin kira bedellerinin ödenmesi konusunda bir takım endişelerin bulunduğu gerçektir.
ALINAN TEDBİRLERİN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ
Bakanlık tarafından alınan tedbirlerin esas amacı toplum sağlığını doğrudan etkileyen ve yazının yayınlandığı tarih itibariyle kesinleşmiş bir tedavisi olmayan bir salgını önlemek olduğundan, tedbirlerin yarattığı durumun öngörülmesi mümkün olmayan bir durum kabul edilmesi gerekmektedir.
Sözleşmelere ilişkin temel kanunumuz olan Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmelerine ilişkin hükümler arasında 138. maddesinde “aşırı ifa güçlüğü” hükmüne yer verilmiştir. Bu hükme göre
Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.
Maddede yer alan açık hüküm uyarınca borçlu/kiracı içinde bulunduğumuz durum nedeniyle borcunu henüz ifa etmemiş ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması halinde ya dava ile kira sözleşmesinin uyarlanmasını mahkemeden talep edecektir; yahut bu mümkün olmadığı takdirde kira sözleşmesini fesih hakkını kullanacaktır.
CUMHURBAŞKANLIĞI KARARI ve 7226 SAYILI KANUNUN ETKİLERİ
2279 Sayılı 22.03.2020 tarihli İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararı’na(8) göre;
COVID-19 salgın hastalığının ülkemizde yayılmasını önlemek amacıyla alınan tedbirler kapsamında; bu Kararın yürürlüğe girdiği tarihten 30/4/2020 tarihine kadar, nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına ve ihtiyati haciz kararlarının icra ve infaz edilmemesine karar verilmiştir
Dolayısıyla kiracılar tarafından kira bedellerinin ödenememesi sebebiyle ve yeni düzenleme getirilmediği takdirde mal sahipleri tarafından kiracı aleyhine 30.04.2020 tarihine kadar kira bedellerinin ödenmesi talepli icra takibi başlatılamayacaktır.
Bu düzenlemeye paralel olarak 26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un(9) Geçici 2 Maddesi uyarınca
1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.
Dolayısıyla mal sahipleri tarafından kanunda yazılı 01.03.2020 ve 30.06.2020 tarihleri arasında kiracılar tarafından ödenmemiş olan kira bedelleri bakımından kiracı aleyhine tahliye talepli dava ikame edilemeyecek, kira sözleşmesi fesih edilemeyecektir.
Ancak bu durum kiracıların kira bedellerini ödemekten imtina etmelerine OLANAK SAĞLAMAMAKTADIR! Zira hukuken geçerli ve yürürlükte olan bir sözleşmede her iki taraf da üstlendikleri edimleri ifa etmekle yükümlü olmaya devam etmektedirler. Mal sahipleri tarafından her ne kadar kira bedellerini ödeyemeyen kiracılar aleyhine 30.04.2020 tarihine kadar icra takibi başlatılamayacak ise de 01.05.2020 tarihi itibariyle icra takibi başlatılabilecektir.
#EvdeKal
(1) Koronavirüs Tedbirleri Kapsamında Ticari Taksilerle İlgili Genelge
(2) 81 İl Valiliğine Koronavirüs Tedbirleri Kapsamında Uçak/Otobüs Seferleri Genelgesi
(3) Koronavirüs Tebdirleri Kapsamında Şehirlerarası Otobüs Yolcu Taşımacılığı İle İlgili Ek Genelge
(4) Koronavirüs Salgını ile Mücadele Kapsamında Park, Mesire, Piknik Yerleri İle İlgili Ek Genelge
(5) Koronavirüs Salgını ile Mücadele Kapsamında Pazar/Satış Yerleri İle İlgili Ek Genelge
(6) Koronavirüs Salgını ile Mücadele Kapsamında Marketlerle İlgili Ek Genelge
(7) Koronavirüs Salgını ile Mücadele Kapsamında Lokantalarla İlgili Ek Genelge
(9) 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun
[:]